本刊编辑部丨秦佳丽
在10月20日监管层明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施后，商业地产的公募REITs迎来“尝鲜者”——华润、万科等公司均申报相关产品。若相关产品成功发行，意味着商业地产的退出通道得到进一步拓宽。
随着相关政策修订，商业地产迎来依托公募REITs进行退出的新阶段。 近日华润、万科、金茂、物美商业各就华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT四只产品进行申报并获交易所受理。
在同期诸多项目启动资产筛选或申报的情况下，能够成为首批获受理的消费基础设施REITs，与其优质的底层资产密切相关，上述产品均拿出黄金商业地段的成熟商业地产项目作为底层资产。 作为首批申报消费基础设施REITs的4家企业，前述企业申报进展很大程度上影响着行业的申报发行信心，如果成功发行，商业地产“投、融、管、退”闭环将迎来突破。
首批消费基础设施REITs获受理
4单项目计划募资127亿元
酝酿已久的消费基础设施公募REITs终于迎来实质性进展。继10月20日证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》（以下简称《指引》），将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施后，企业迅速进入申报发行通道，华润、万科、金茂、物美商业4家企业进行了消费基础设施公募REITs的申报工作。
10月26日，沪深交易所信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金4只产品申报已获受理（见附表）。如果此次申报成功获批，华润、万科、金茂及物美商业将正式进入公募REITs的发行阶段。
作为首批申报消费基础设施REITs的企业，上述公司拿出了较大诚意。从底层资产来看，华润以青岛万象城作为首发资产，万科以杭州西溪印象城作为底层资产，金茂以其首个览秀城项目长沙金茂览秀城作为底层资产，物美商业则拿出北京市中心城区多组项目进行申报。
据相关基金招募说明书，首批4只消费类基础设施REITs底层资产合计评估价值为143亿元，预计募资127亿元，其中华润、万科印力项目募资规模居前，分别为69.8亿元和35.8亿元。另据中金公司报告，4单项目资本回报率在5.36%-7.14%，折现率在6.5%-7.25%，管理人预计2024年可供分派收益率在4.73%-6.40%，该收益率水平与其他产权类项目上市时点相比略高。
企业火速申报公募REITs的背后，相关政策其实酝酿已久。早在今年3月，监管部门便首次文件明示要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施。10月20日证监会发布《指引》，删除了此前“不含住宅和商业地产”的相关表述，明确将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”以及“保障性租赁住房、清洁能源”等写入基础设施范围。
区别于此前公募REITs主要覆盖到仓储物流、园区基础设施等领域，此次4单消费基础设施REITs若能成功发行，或为商业地产转型发展提供更多思路。
IPG中国区首席经济学家柏文喜就此向本刊表示，与此前高速公路、仓储物流、产业园区、保租房等底层资产相比，消费基础设施公募REITs主要关注商业地产和商业基础设施，如购物中心、百货商场、超市等，这些资产具有分散而多元的租户、稳定的现金流和较高的收益潜力。“对于房企而言，通过申报和发行消费基础设施公募REITs，可盘活存量资产，提高资金使用效率，同时也可以扩大市场份额，提升品牌影响力。”他补充到。
在柏文喜看来，首批消费基础设施公募REITs产品申报获批的可能性较大：“目前交易所已受理了四只消费基础设施公募REITs产品的申请，表明监管机构对这一领域的支持。一般来说，底层资产为优质商业地产和商业基础设施更容易获得审批机构的认可，这些资产具有稳定的现金流、较高增值潜力和收益潜力。”
同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示，首批消费基础设施公募REITs的申报，使得公募服务实体产业与国家战略方向进一步扩容，对持有型商业的房地产企业能够带来直接利好，房企有了资金退出通道，尤其是现金流较为紧张的房企，可以通过盘活存量资产避免债务风险。
据他介绍，消费类基础设施公募REITs对房地产领域而言有多重利好。“第一、目前商办等存量市场规模巨大，沉淀了大量的资金，消费类基础设施公募REITs的加快推进有望解决盘活资金这一痛点。第二，传统商办资产的退出方式多为大宗交易，金额大、门槛高，因此活跃度较低，新政的推进有利于提升商办存量市场交易的活跃度。”
优质底层资产是基础
商业项目须有长期稳定运营能力
消费基础设施REITs进入申报环节仅仅是第一步，底层资产属性如何、能否获得资本青睐是市场更加关注的问题。根据企业释放的底层资产信息，目前4只消费公募REITs普遍选择了较为优质的资产作为首发项目。
从原始权益人来看，华润、万科、金茂、物美均为消费基础设施领域的龙头参与者，申报消费REITs的底层资产包括位于一二线城市的购物中心、社区商业等多种类型，且均为成熟的运营项目。
以3家房企项目为例，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT分别以长沙金茂览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城等购物中心作为底层资产，这类项目普遍居于一二线城市黄金商业地段，运营时间均超过7年，项目出租率均在98%以上。
具体而言，据各基金招募说明书，华润青岛万象城建筑面积为45万平方米，项目位于市南区中央核心政务及商务区，地理位置较为优越；万科印力杭州西溪印象城建筑面积约25万平方米，周边配套整体优质；长沙金茂览秀城位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区的城市中心梅溪湖板块，商业建筑面积18.3万平方米，被誉为“长沙城市新名片”。
前述商业项目具备长期稳定运营能力。以中金印力消费REIT为例，2020年-2023年6月末，其目标基础设施资产分别实现营业收入2.38亿元、2.81亿元、2.96亿元、1.63亿元；调整后的运营净收益分别为1.59亿元、1.85亿元、1.88亿元、1.06亿元。截至今年6月底，中金印力消费REIT基础设施资产杭州西溪印象城的估值为39.77亿元。
另值得一提的是，首批消费公募REITs资产的民生保障属性较为突出。典型例如嘉实物美消费REIT的入池资产，包括北京市中心城区的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门4个项目，总建筑面积约7.8万平方米。主要经营品牌超市以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，属于保障首都基本民生的社区商业项目。
与此同时，相较于目前其他消费基础设施公募REITs以单体项目作为底层资产，嘉实物美消费REIT是本批次惟一以“项目组团”形式组建底层资产的基金。
镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊表示，从消费基础设施概念来看，一类以交通、能源、医疗等民生类的基础设施为主，央国企及地方城投企业在这方面布局较多；另外一类则是购物中心、农贸交易市场、物流园区等，主流房企大多持有这类业务。REITs通道打开后，这些低回报、长周期的基础设施资产有望盘活，房企无需沉淀过多资金。他补充道：“对于央国企而言，可以将盘活资金进行再投资，用于非住宅领域不动产的深耕布局；如果民营房企持有优质资产，也可以凭借REITs通道退出以实现‘维稳’，不过短期内还谈不上非住宅领域的转型。”
公募REITs扩容活跃
商业地产退出通道拓宽
事实上，目前除了金茂、华润、印力、物美在消费基础设施公募REITs申报上率先试水，不少商业运营企业早已跃跃欲试，百联股份、天虹股份、首创钜大、鲁商置业、龙湖等企业此前均表达过申报商业REITs的意向。
譬如，今年7月，百联股份、天虹股份披露了关于消费基础设施公募REITs的相关计划公告。其中，百联股份计划将“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs，基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做；天虹股份亦公告称旗下天虹数科商业股份有限公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作。
目前公募REITs常态化发行也在稳步推进中，今年以来扩容增类较为活跃。除了首批消费基础设施REITs项目申报获受理，目前还有易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金等7只产品“排队候场”，涉及园区、交通、能源等领域。截至2023年11月2日，公募REITs市场共有29只产品获批，发行规模突破千亿元。
从二级市场表现看，历经整体回调，部分公募REITs产品初步呈现回暖趋势。据Wind数据，本周（10月30日-11月3日），中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT、华泰江苏交控REIT等5只产品价格迎来环比上涨。
在柏文喜看来，基于市场供求关系变化、投资者情绪波动以及宏观经济环境等因素，今年国内公募REITs产品普遍回调，不过，消费基础设施公募REITs产品未来的收益表现和发展前景仍然值得期待：“随着国内消费市场的扩大升级，商业地产和商业基础设施的需求将持续增长，这将为消费基础设施公募REITs的发展提供良好的市场基础。同时，监管机构也在积极推动公募REITs市场的发展，预计未来将有更多的政策出台，为消费基础设施公募REITs的发展提供更多的支持和保障。”
宋红卫表示，基于国内大量的存量资产，未来消费基础设施公募REITs具有很好的发展空间。据介绍，目前市场中并不缺乏优质的商办资产，而是缺乏成熟的退出通道。待退出通道完善以后，对于运营商加大商办资产投资力度、扩大内需及城市发展都有积极意义。
他补充道：“更为重要的是，消费基础设施公募REITs为普通个人投资者开辟了投资房地产的通道。传统投资商办领域的方式是买资产，这样购置成本高，且缺乏优质的运营内容；公募REITs的推出后，由于进入资产包的都是优质资产，具有稳定的租期及较好的租金回报，对于投资者有较高的吸引力，同时也能引导投资者从投资住宅向投资优质商办物业转型，更有利于实现房住不炒。”
（本文已刊发于11月4日《证券市场周刊》。文中观点仅代表嘉宾个人，不代表本刊立场。本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）
