文丨秦佳丽
编辑丨李壮
房企龙头回购自家股票的“热情”从2023年烧到了2024年，其主要目的就是维护公司股价。数据显示，2023年，近九成房企市值缩水。
2023年以来上市房企市值整体承压，基于提振投资者信心及“保壳”需求的房企密集祭出股价提振方案。1月11日，华联控股公告计划实施0.5亿元至1亿元的股份回购。而在2023年12月，龙头房企保利发展作出上市以来首次回购预案，计划回购金额10亿元至20亿元。
事实上，近一年至少10余家上市房企出手“护盘”，包括注入控股股东资产、回购公司股份以及股东增持等多种手段。 从提振效果来看，多数房企实施方案后短期内股价稳中有升，荣盛发展、金科股份等通过注入控股股东资产规避了面值退市红线。
有观点认为，房企在二级市场的长期表现仍取决于行业趋势与公司财务指标两大因素，目前行业风险化解仍在进行中，对地产板块复苏形成一定程度制约，伴随近期监管部门持续释放政策利好，后续市场环境有望改善。
保利发展首次回购
打响护盘组合拳
在房企密集“护盘”趋势下，房企保利发展正实施上市17年来首次回购。继2023年12月披露未来3个月斥资10亿元至20亿元回购6583万股至13166万股的预案后，保利发展开始持续实施回购动作。
据公司1月2日披露回购进展公告，目前保利发展已累计斥资2.5亿元回购2518.66万股，占公司总股本0.21%。 回购成交的最高价为10.2元/股，最低价9.84元/股。 由此，保利发展目前实际回购金额与股份数量，已达本期预计回购金额下限与预计回购股份下限的25%、38%。
从回购目的看，保利发展传递出股价被低估的信号。 公司在回购预案中表示，目前股票收盘价格低于最近一期每股净资产，基于对公司未来发展前景的信心和对公司股票价值的认可，拟以自有资金通过集中竞价交易方式回购公司A股股份。 据了解，抛出回购预案前的2023年12月11日，保利发展收盘报价9.61元，低于最新一期每股净资产16.31元。 另值得一提的是，回购股份最终“去向”方面。 保利发展旨在维护公司价值和股东权益，如回购股份未能在法定期限内完成出售将予以注销。
事实上，回购情形在保利发展上市以来并不多见。 在这之前，下场为保利发展“护盘”的多限于大股东和管理层。
除了大手笔回购，保利发展近期为提振股价打出组合拳，公司于2023年12月披露回购预案当天同步披露股东增持计划，实控人保利集团未来12个月内的增持金额为2.5亿元至5亿元。 截至12月15日，保利集团已累计增持保利发展A股股份495.71万股，占公司总股本的0.04%； 累计增持金额5000.09万元，达该轮增持计划金额下限的20%。
同保利发展一样，ST世茂也是接连实施回购与股东增持的房企。 2023年5月至6月，ST世茂先后披露股东增持计划与回购预案，公司控股股东峰盈国际及其一致行动人拟在后续一年内以不高于1.80元/股的价格增持ST世茂股份，增持金额1亿元—2亿元； 公司同时拟在3个月内以不超过1.30元/股的价格斥资1亿元—2亿元回购。
目前ST世茂相关动作仍在实施中，截至12月28日，ST世茂控股股东峰盈国际及其一致行动人通过上交所竞价交易系统增持公司股份 4666.81万股，占公司总股本的 1.24%，增持金额为 5433.22 万元，已达增持计划最低金额的50%，增持计划尚未实施完毕。
不过，回购仍需要充裕的现金流提供支撑。 截至2023年9月底，ST世茂实际回购金额5003.12万元，仅占回购计划金额下限的50.03%。 由于未在回购期限内完成原有计划，回购“爽约”的ST世茂及其时任董事长在2023年12月被监管部门予以警示。 2023年12月26日，ST世茂表示，拟在6个月整改期内继续实施前述股份回购方案。
按照ST世茂公告，未能完成回购计划的原因包括股价持续上升超过计划价格上限、半年度报告窗口期因素以及由于公司销售情况下降影响筹措资金。
从股价提振效果来看，积极推行回购的公司股票出现了短期股价稳中有升的现象，比如2023年12月12日发布回购预案的保利发展当天收涨7.6%，2023年6月5日发布回购预案的ST世茂当天收涨5%。 不过，长期来看，房企在二级市场表现仍与市场整体趋势及公司基本面相关，截至2024年1月17日，保利发展、ST世茂近一年区间跌幅均超过40%。
10余家房企掀“增持潮”
资产注入更易提振股价
保利发展只是当前地产股维护市值稳定的缩影。本刊了解到，2023年至今，至少10余家上市房企推出股价提振计划，包括定增注入控股股东资产提升公司价值、回购公司股份刺激股价以及股东增持等多种“护盘”手段（见表1）。
其中股东增持现象最为普遍。 除了保利发展和ST世茂，2023年，陆家嘴、华发股份、荣盛发展、*ST新联等10余家上市房企均披露股东增持计划。 与短期明显提振股价的回购手段相比，股东增持下的地产股走势存在分化（见表2）。
从增持规模看，陆家嘴实控人以10亿元-20亿元的增持金额居前。 据陆家嘴2023年11月13日发布的增持计划公告，基于对公司未来发展前景的信心及中长期投资价值的认可，公司控股股东陆家嘴集团及其全资子公司拟12个月增持公司A股和B股股份，增持金额10亿元至20亿元。
按照陆家嘴新近披露的股东增持进展公告，2023年11月14日至16日，陆家嘴集团通过上交所以集中竞价交易方式增持公司A股股份493.97万股、B股股份133.28万股，合计占公司总股本的 0.1303%，增持金额合计4602.8万元。
从股价提振效果看，陆家嘴在短期内有明显上涨。 11月13日披露股东增持计划当天陆家嘴收报8.31元/股，收获9连涨。 截至2024年1月17日，陆家嘴收报8.31元/股，成为当前为数不多维系股价稳定的房企。
曾在2023年5月20日披露股东计划增持1亿元-2亿元的*ST新联股价也提振明显，公司在后续12个交易日内由0.97元/股连续上涨至1.7元/股，摆脱“1元退市”危机。
不过，同样在2023年获股东增持的*ST泛海和美好置业股价仅有小幅的提升，无法避免企业股价的整体下跌，其中美好置业已于2023年7月摘牌，*ST泛海近期持续下跌，锁定面值退市。
相比之下，上市房企注入股东资产的提振效果更为明显。 遭遇退市风波的荣盛发展试图通过注入股东资产形式跨界新能源赛道，其2023年5月份发布的公告显示，荣盛发展拟以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股等7家公司及自然人持有的荣盛盟固利76.45%股权。 公司2024年1月8日发布的公告显示，该交易的相关工作正在积极推进中。 按照荣盛发展的战略预期，本次交易有望帮助其成为行业首家战略转型升级的民营房企。
金科股份则在2023年6月6日披露资产注入计划，公司拟通过发行股份方式购买控股股东金科控股旗下恒昇大业20%的股权。
从股价提振效果看，荣盛发展、金科股份披露资产注入方案以来均维系1元以上“安全线”，截至2024年1月17日，金科收报1.63元/股，荣盛发展收报1.6元/股。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，目前地产股存在超跌趋势，尤其是部分相对优质的上市房企，受到行业下行趋势以及大环境的影响，市值出现大幅下跌，与企业的相对稳健的财务状况不匹配。 在股价超跌的情况下，企业回购或者增持股票有三个目的： “第一，低价抄底做资产配置投资。 第二，力图扭转资本市场对于企业的预期，增加资本市场的信心。 第三，做市值保护，谨防退市风险。 ”
另值得一提的是，在全年12家房企因“连续20个交易日收盘价均低于1元”被A股清退背景下，不少临近面值退市边缘的房企发起“股价保卫战”以保壳。 前述荣盛发展、金科股份、*ST新联等便叠加回购、增持及注入控股股东资产等方式保住上市地位。
除了提振市场信心外，稳定股价还与企业定增事项能否顺利推进息息相关。 譬如，2023年6月份，保利发展拟定增募资125亿元的方案获证监会同意注册批复，发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，目前仍在批文的有效期内。 方正证券认为，本次回购与增持股份事宜将助力保利发展股价向内在价值回归，定增方案有望加速落地。
房企“造血”能力成市值改善关键
房企出手护盘的背后，近一年地产板块市值整体承压。尽管受2023年7月份国家高层会议对房地产市场供求关系重新定调等影响，当月申万房地产指数大涨14%，几乎把此前几个月的跌幅填平。不过，由于地产行业基本面弱势的局面并未根本性改变，后续地产股对政策的敏感度开始降低。
据CRIC等机构数据，2023年A+H股181家上市房企总市值年内降幅达27.75%。 上市房企市值百强阵营中，近九成房企市值缩水，仅九龙仓集团、华发股份、中国国贸、*ST新联等14家房地产相关企业市值增长。
宋红卫对此表示，尽管目前房企实施回购、增持等多种“护盘”手段，但提振效果主要与交易规模有关： “目前市场上部分企业的回购或者增持的形式主义明显，如果以很小的规模来增持或者回购，很难有明显的股价提振效果。 ”
实际上，房企在二级市场的长期表现仍取决于行业基本面修复及企业自身“造血”能力。 以目前成功保壳的荣盛发展与金科股份为例，除了计划注入控股股东资产，两家公司在业绩上开始迎来困境反转。 其中，由于报告期结算项目增加，2023年前三季度荣盛发展实现营业收入340亿元，同比增长41.89%； 归母净利润1.3亿元，同比增长104.33%。 金科股份虽未扭亏，但也开始呈现亏损面收窄与单季度盈利。 公司2023年第三季度实现营收169.86亿元，同比增长40.47%； 其间扣非净利润3150万元，单季度扭亏为盈。
对于未来地产板块的走势，宋红卫认为其主要受房地产行业趋势、公司财务数据指标两大因素影响： “从目前趋势看，预计上半年全国楼市及地产股仍然面临一定的下行压力； 从公司层面看，随着地产融资政策的不断松动，房企融资通道会进一步优化，但企业分化将更加明显，受限于企业信用以及资产质量情况，民企仍然处于相对劣势，央国企则更容易受到资本市场的青睐。 ”
深谙地产行业的财经知名博主朱酒向本刊表示： “地产股出现向上拐点，核心还要看销售市场的回暖。 由于2023年上半年商品房销售的势头不错，形成了高基数，预计2024年上半年扭转局面存在难度。 ”
中指研究院企业研究总监刘水向本刊表示，目前行业风险化解仍在进行中，企业近两年整体缩表，这些因素仍对地产板块复苏形成一定程度的制约。 不过，在“房地产市场供求关系发生重大变化”基调下，叠加近期监管部门持续释放政策利好，后续市场环境有望改善。
（文中提及个股仅做分析，不做投资建议。）
