文丨秦佳丽
编辑丨李壮
2024年1月，金科服务、鑫苑服务、荣万家等物业公司向关联地产公司出手讨债，接受关联地产商以资产抵债。事实上，上市物企这种做法已经持续了一段时间，以暂时摆脱受困房企风险出清波及。
近期，多家上市物企接受关联地产公司的资产抵债方案。如果把时间线拉长，2023年以来物业公司向房企母公司或关联公司追讨应收账款的情况时有发生，方圆生活服务、雅生活、远洋服务、中骏商管等物企均接受关联地产商“以楼抵债”，交易金额均达上亿元。
物业公司与关联房企向来以“母子”关系著称，在以往地产上升期，物企充当房企的“现金奶牛”，承担“输血”母公司功能； 与此同时，物企对关联房企业务高度依赖，在管项目多来自集团业务。 不过，在当前房企风险出清过程中，面对尚未收回的应收账款及被挪用抵押的存款，物企被迫与关联房企对簿公堂，以暂时规避风险波及。
有观点认为，物业公司接受关联房企资产抵债可以降低坏账损失，物业公司独立性发展是未来发展的趋势，经过对应收账款坏账计提，物企正逐步摆脱房企流动性危机，风险管控措施变得更加全面与规范。
物企密集追债
关联房企现“以资产抵债”潮
步入2024年，物业公司密集出手追债。 面对关联地产商尚未出清的风险，曾经与房企形同“母子”关系的物企开始陆续收回昔日的应收账款及被挪用抵押的存款。 开发商则祭出“以资产抵债”老路，向物企转让停车位、住宅、写字楼及商铺等以清偿债务。
2024年1月，荣万家发布系列关联交易公告，包括与母公司荣盛发展的债务抵偿框架协议及相关资产的估值报告。 此前荣万家向荣盛发展提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，约有12.64亿元的应收款项未获清偿。 目前荣万家拟收购荣盛发展的一宗清偿物业资产包，总代价约5.68亿元，按等额基准抵销应收款项。
荣万家与荣盛发展达成的债务抵偿框架协议显示，清偿物业包括荣盛发展持有10870个停车位及332项住宅、写字楼及商铺。 截至2023年10月，清偿物业的账面值约为9.1816亿元（为荣盛发展集团支付的总开发成本），当下估值约5.76亿元。
1月份以来披露追债进展的还有鑫苑服务与金科服务。 其中，鑫苑服务继2023年受让北京鑫苑弘晟公司全部股权以抵偿约4亿元后，此次再与鑫苑地产下属子公司签订协议，后者用6家会所的经营权抵偿此前的应付未偿还款项3048.49万元。
金科服务也披露向股东的追债计划。 继2023年接受股东金科集团36项物业抵销约2040万元物业管理服务的应收款后，对于因2021年营销服务框架协议产生的金科集团应收款项共计约5.33亿元，金科股份计划通过协调项目公司提供现金支付或者资产抵债等方式清偿。 如果项目公司提供资产抵债，则金科股份协调可供选择抵债资产的车位使用权清单。
从资产估值金额与抵债金额来看，近期荣万家接手荣盛发展资产包似乎较为“划算”，前述荣盛发展清偿物业的估值下估值约为5.76亿元，对比抵债金额5.68亿元，荣万家坐享约835万元差额。
相比之下，鑫苑服务及此前金科服务等物企为将应收款变成资产而“倒贴钱”，其中，由于此次物业资产的评估价值比鑫苑地产的未偿付款项高，鑫苑服务最终还需要支付1340万元现金给鑫苑地产下属子公司； 金科服务于2023年8月接收金科股份36项资产用以抵消2040万元应收款项的关联交易中，由于物业估值与所抵销应付款项有差额，金科服务需要向金科股份旗下子公司支付约180万元代价差额。
当面临债务泥潭的关联房企已不再是物企的加持和背书，为避免坏账，“自身难保”的物业公司普遍受让清偿物业资产包抵销部分应收款。 金科服务解释，采用这个方案有多重考虑，包括贸易应收款项及应收票据减值准备由2021年底的7820万元增加至2022年底的10.46亿元，公司2022年经营活动所得现金流入净额同比减少11.7%至3.93亿元，后续变现车位使用权可改善公司现金流情况。 荣盛发展也无力腾出资金向荣万家结清应收款，截至2023年中期，荣盛发展仍有27.17亿元的逾期未兑付票据。
按照后续规划，金科服务打算向第三方出售、出租这些车位以换取现金。 荣万家也表示，完成债务抵偿框架协议后，荣万家拟将前述资产向在管物业的业主、租户或其他第三方出售。
实际上，2023年以来物业公司向地产公司追讨应收账款的情况时有发生。 方圆生活服务、雅生活、远洋服务、中骏商管等均接受关联地产商“以楼抵债”，交易金额均达上亿元。 譬如，雅居乐集团向雅生活服务转让406项物业合计抵销约2.823亿元的应收款； 远洋服务以6.26亿元对价收购远洋集团4961个车位、168项商用物业等资产，应付代价将与应收款项全数抵销。
同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示，物业公司接受关联房企资产抵债可以降低坏账损失： “毕竟部分开发商不仅现金流紧张，可处置资产也不足，如果现金偿付只能无限期拖延。 不过房企给到的抵债资产的流动性一般，对于物业公司现金流有一定影响。 ”
中指研究院物业总经理牛晓娟向本刊表示，目前地产行业处于深度调整之中，部分地产公司资金周转不畅，物业公司承接关联房企包括停车位、住宅、写字楼及商铺等在内的重资产作为抵债物，是双方的无奈之举。 其指出： “对于以轻资产运营为主的物业企业而言，能否将这些重资产变现需要打上一个问号，容易为物业公司的后续经营带来压力。 ”
依赖母公司业务显现风险
物企有意收缩与关联房企业务
物企向关联地产公司追讨应收账款背后是双方的关联性问题。 近年来，上市物企一方面承受“输血”母公司的争议，另一方面，地产流动性危机造成物业公司应收账款坏账，影响盈利水平。 当地产商无力偿债，物企不得不与母公司对簿公堂。
其中，上述金科股份向金科服务以资产抵债可以追溯至2023年，其间金科服务就借款合同纠纷起诉金科股份，要求金科股份立即返还借款本金15亿元以及截至2023年3月20日的利息3233.27万元。 在近日披露数亿元以资产抵债方案前，金科服务2023年已受让金科股份相关资产抵销了2040万元应收款项。
“子告父”现象也在鑫苑服务身上发生。 2022年鑫苑服务存置在银行的4.02亿元定期存款，成为了鑫苑地产子公司的贷款融资抵押品。 据鑫苑服务于2023年8月发布的独立调查结果，前述存款或相应质押，为鑫苑服务董事会不知情或未经同意的情况下作出，受质押支持融资活动的所获资金最终输送至鑫苑中国。 鑫苑服务已向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑中国的仲裁申请，经裁决，鑫苑中国有责任向鑫苑服务支付包括存款本金、利息及其他成本等共约4.3亿元。 而在2024年1月接受鑫苑中国方面以资产抵债后，前述存款质押问题已基本解决。
物企密集追债背后，是其昔日对关联房企业务的高度依赖。 譬如，2023年上半年荣万家来自荣盛集团的物业收入为6.09亿元，占其物业管理服务收入的97.97%，来自独立第三方物业收入的占比仅有2.03%。
对比昔日高歌猛进的规模增长，近年物企其实更关注现金流安全。 克而瑞数据显示，随着上市物企加强现金流管控，2023年上半年上市物企经营性现金流整体由负转正，净流入均值达0.27亿元； 其间应收账款增速大于营收增速的上市企业数量缩减至40家，企业应收账款增速出现改善趋势。
在宋红卫看来，对于号称“现金奶牛”的物企而言，输血地产板块很难完全避免，但是这种情况在未来会大幅度下降： “在以往地产上升期，物业板块给开发板块输血，后者可以随时归还拆借的资金； 然而目前开发板块现金流紧张，物业板块基于资金安全的角度也会大幅降低这种操作。 从业务模式来看，物业板块的增量物管基本来源于开发板块，但是现在的形势下开发板块对于物业板块的支持力度在下降。 另外，很多企业的物业板块作为独立上市企业，对于财务指标也有一定的要求。 因此，未来物业公司给开发板块输血的主动性在下降，但是必要的监管还是要加强，重点应该监管的是关联业务的合理性以及真实性。 ”
巨头物企寻找新业务支柱
第三方外拓项目成主力业务
近一年来，越来越多的物企重申经营或财务的独立性，纷纷开始“独立行走”，包括承接第三方项目，以及开辟新的增值赛道，部分物企还通过更改企业名称、股权变更等方式减少关联地产商的影响。
近期部分物企正通过更名等形式与出险房企进行品牌“切割”。 比如，2023年底，奥园健康发布公告更名为“星悦康旅”，旭辉永升服务拟更名为“永升服务”，恒大物业将其官方微信公众号名称更改为“金碧物业服务”，寻求品牌独立性。
另有物企引入国资控股。 以奥园健康为例，2023年中国奥园以2.56亿港元的代价向国资平台南粤星桥出售奥园健康29.9%股份，后者成为奥园健康单一大股东，中国奥园退居二股东席位。
更大程度上，物企的独立性表现在业务拓展上摆脱对母公司的依赖。 目前第三方外拓项目已经占据头部物企管理面积的“大头”。 据中指数据，2023年上半年，TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积达8.1亿平方米，较2022年同期4.8亿平方米增长69%。 在披露第三方在管面积情况的上市物企中，超六成物企第三方在管面积超过50%。
以万物云、碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、恒大物业5家在管面积均超过5亿平方米的头部物企为例，第三方项目已成为前述公司的外拓主力。
近一年来，巨头物企纷纷表态企业经营及财务的独立性。 譬如，2023年召开的业绩发布会上，碧桂园服务管理层表示，对于关联公司风险传递的问题，确保两家公司业务和财务的独立，不会做任何利益输送行为； 对于关联公司的应收款，会依法依规去处理，不会无限制地在无收费的情况下提供服务，必要的时候适当地缩减一些不必要的关联交易和服务； 恒大物业表示2023年上半年新增合约面积中有93.3%来自第三方，“集团已基本脱离对关联方业务的依赖”； 万物云管理层回应公司独立性问题时表示，“万物云69%合同来自第三方”。
另据部分物企披露的第三方项目规模。 保利物业截至2023年中期来自第三方项目的在管面积达到约4.12亿平方米，占总在管面积约63.3%； 来自第三方的物业管理服务收入约19.69亿元，占物业管理服务总收入提高约3.3个百分点至40.9%。 同期雅生活服务来自第三方项目的在管面积约为4.79亿平方米，占总在管面积超过83.3%。
宋红卫表示，物业公司独立性发展是未来发展的趋势，因此独立性一定会提高，不过通过第三方管理项目的方式来推动会面临一定挑战： “由于楼市需求的下降，增量蛋糕在萎缩，因此物企外拓面临压力； 另外，近两年很多物管公司出现增量不增收的情况，很多小区的入住率偏低或者物业管理费较低，叠加物管公司现在市场同行竞争激烈，企业想要实现第三方项目营收增长会面临一定压力。 ”
牛晓娟表示，物业服务企业已经深刻认识到独立发展的重要性，部分物业企业从股权改革、管理层调配等方面着手，保持在不断变化的市场环境中稳健发展。 另外，经过对应收账款坏账计提，物企正逐步摆脱房企流动性危机，风险管控措施更加全面与规范。 她补充道： “2024年随着关联交易等风险出清，在基础业务稳定，社区增值业务回归，城市服务及IFM（综合设施管理）业务等赛道进一步打开情况下，物企利润将得到修复，行业估值也将回归理性。 ”
（本文已刊发1月27日《证券市场周刊》。文中提及个股仅做举例分析，不做买卖推荐。）
