利率下降的时候，很多投资者会涌向房地产投资信托（REITs），因为它们拥有高收益率和稳定的派息能力。但是，在全球公共卫生危机之后，这个一般规则已经不再适用。
零售REITs前景并不乐观
疫情大背景下，曾经热闹的餐馆、购物中心、办公室变得空荡荡，主要经济体的商业房地产市场都承受着巨大压力。在大量租户都付不起租金的环境下，仅因为高收益而买入REITs风险不少。
需求变化的冲击令标普500 REIT指数跑输大盘。标普500指数已经完全从3月的低点恢复过来，年内上涨了5%；但REIT指数仍然下跌7%，成为今年表现最差的板块之一。
根据标普全球评级公司，因不少公司推迟支付租金甚至寻求破产保护，至少一直到2021年之前，零售业主都将不得不受累于租户的财务困境。
标普的这份报告称：“考虑到租金延期、减记风险、以及店铺关闭步伐加快将影响零售业主的恢复前景，我们预计零售REITs的复苏之路将十分坎坷。”
“因此，我们认为信贷指标可能要到2022年才能回到疫情前的水平。”
标普对29%的北美零售REITs前景持负面看法，高于12月份的10%。报告称，对杂货店、银行等基本业务敞口较高的零售REITs，收租的情况要好于那些租户多为非基础、受疫情冲击更大的零售REITs。
例如，美国最大的购物中心运营商西蒙地产集团公司今年以来股价下跌了约60%，原因是其租户失去了租金支付能力，部分租户申请了破产保护。
关注仓库运营商——REITs中的赢家
但是，这些趋势的变化既损害了一些REITs，也制造出了一些赢家。疫情迫使购物中心、餐馆和办公室关门，但也加速了消费者向线上购物的转移。
这种趋势正在刺激公司对仓库和配送中心的需求。拥有并经营仓库的工业房地产投资信托公司安博（Prologis） (NYSE:PLD)和杜克房地产 (NYSE:DRE)股价都处于自疫情开始以来的最高水平。
这些股票为REITs投资者提供了很好的多元化选择。这也是押注零售业未来的一种方式，因为他们的仓库是电商巨头亚马逊 (NASDAQ:AMZN)、家居零售商家得宝 (NYSE:HD)、Wayfair Inc (NYSE:W)展开线上业务不可缺少的一环。
安博股价走势，来源：英为财情Investing.com
7月，安博公布了强劲的第二季度数据，显示该仓库运营商受益于大流行引发的购物习惯转变。其每股运营核心资金（FFO）从2019年第二季度的0.77美元增长至1.11美元。
安博首席执行官哈米德·马格丹（Hamid Moghadam）在一份声明中称：“电子商务显然是一个顺风因素，不过需求也广泛存在于多个需求类别——这一趋势在6月份有所加快。”
安博的股票今年迄今上涨了16%，而仓库和分销物业运营商杜克房地产的股价在此期间上涨了约11%，其最新的财报显示收入略有增长。
杜克房地产股价走势，来源：英为财情Investing.com
总结
即便当前利率极低，投资那些专注于办公和住宅市场的REITs仍存在很大风险。但是，不断变化的购物和工作方式提高了为电商巨头服务的REITs的价值，为寻求更高收益率的投资者创造了新的机会。
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