绿城中国2023年度业绩发布会现场。新一年改革的方向和目标在这场业绩会中浮现。
3月25日，绿城中国举行业绩发布会，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东，执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁周长江，执行董事、执行总裁耿忠强，执行董事、副总裁李骏等管理层出席。
在房地产持续深入调整下，绿城中国交出了一份不错的成绩：销售额3011亿元，比2022年微涨。其中自投全口径销售额1943亿元，权益销售额1276亿元。2023年，公司确认的营业收入1313.83亿，同比增长3.3%。
利润方面，2023年，绿城中国年内利润66.78亿元；股东应占净利润约为31.18亿元，同比增长13.1%。截至2023年末，绿城手握银行存款及现金余额734.45亿元，其中受地方监管的预售监管资金238.79亿元，绿城手握存款可覆盖掉一年内到期负债有余。
更为重要的是，2023年上半年，绿城中国偿还了最后15亿元境内永续债，实现了永续债清零，堵住了一个侵蚀利润的缺口。
“2023年，绿城中国不断增强发展韧性，以‘提质’为主的内涵式发展取得明显成效，综合经营能力显著提升。”张亚东表示。
这份成绩来之不易。据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%；全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。
困顿交织的市场中那些突围的企业，凭借出色的产品力、精准的布局、切实的管理迎得了市场机会。
面对行业深刻变化，绿城中国表示，将继续坚守“最懂客户，最懂产品”的战略支点，瞄准既定战略目标，推动各项经营指标持续向好，实现稳中精进，实现“全品质、高质量、可持续”。
“最近几年，市场可以看到绿城中国的权益、利润在不断增长，但改革并不是容易的，也拜托大家给予耐心，我们会坚定的向目标方向前行。”张亚东表示，目前，住建部正推动“好房子”建设，这是非常好的导向，也是绿城中国的发展理念，我们也有信心将产品优势转化为财务指标，绿城中国下一步发展的信心也来源于此，希望将企业打造成为行业品质标杆及“特而美”企业。
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好产品、好房子是业绩基础
“我们始终认为好产品、好房子是业绩基础，也是业绩的保障，绿城中国始终坚持这一点。”张亚东表示，实际上这么做的压力和难度都很大，在和购房者、业主交流时，他们都希望绿城提供最好的房子，不要管利润；投资者都希望利润最大化，作为管理团队会平衡，也会在保证业绩稳定、持续发展的前提下建设好房子。
在近年发展中，绿城中国将“最懂客户 最懂产品”确定为公司的两大战略支点，强化产品品质是绿城的“一号工程”。“房地产企业积累的核心能力就是开发和产品能力，有好产品才有好未来。”张亚东表示，最懂客户、最懂产品也实践和见证了住建部提出的建设好房子的要求。
在打造好产品方面，绿城中国也有自己的标准，“高颜值、极贤惠、最聪明”， “这是基于业主角度的直观的、外在的感受；实际上，我们近几年还有一个内在的确定，即‘房全人’。”张亚东表示：“‘房全人’，即‘房低碳、全周期、人健康’，房低碳、全周期是要贯穿房屋几十年周期的，住在房子里的人需要健康的。这点我们特别关注，也是我们的良心工程。”
在精研产品、做好交付的背景下，绿城中国还参编了中国建筑标准设计研究院关于房子建设的标准的制定。
“目前，住建部推动的好房子的发展方向与绿城中国的理念高度契合，我们也有信心将产品优势转化为财务指标，绿城中国下一步发展的信心也来源于此。”张亚东表示。
好产品印证着市场的认可。
以杭州市场为例，2023年绿城在杭州市场实现合同销售631亿元（中指院房企全口径榜单），业绩排名城市第二。2023 年是绿城杭州产品力与销售额双优的一年，在高端改善、城市低密、主流产品分别出现“现象级”红盘：馥香园四开四罄，单2023年11 月首开，实现四季度杭州低密成交总金额、套数、面积“三冠王”（预计至本月底整盘去化率近80%）；玉海棠月均流速（340套），达到同期竞品3.1倍。
在上海，2023年实现全口径合同销售208亿元，业绩排名城市第五。其中，“繁花三章”热销 120 亿元，成为上海楼市逆市热销的一个亮眼案例。
在西安，绿城实现合同销售124亿元，业绩排名蝉联城市第一。持续深耕港务区板块，全运村涵碧苑、丹桂苑2个项目合计合同销售近40亿元，占板块份额 15%（港务区TOP1）。年度重点项目海棠三章，绿城首部唐风作品落地西安，首开后3个半月实现合同销售超38亿元，创西安市、高新区两级四季度销冠，在西安市场掀起从产品力到业绩的“海棠现象”。
过去一年，绿城中国还通过打通产研客研体系，构建“鸣系”“月华系”“庐系”等8条产品系，满足高端改善需求；落地生息社区、园区十景等18项“前置创新”成果，提升产品创新效率，获60余项国内外重要设计大奖。
同时，绿城中国将品质交付视为公司红线，自投板块全年累计交付面积1777万平方米，同比增长24%；平均建造周期28.2个月，同比减少5%；实际交付较合同平均提前41天，全国落地16个“全维实景示范区”，让客户收获“所见即所得，所得即所安”的体验。
在这一标准要求下，绿城中国全年254个项目实现交付18.8万套房，也刷新了绿城成立以来的年度交付纪录；客户满意度高出行业均值近20分，持续领跑行业。
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精准布局，强化管理
如何评判2024房地产市场发展？
“从2024年整体来看，销售依然承压，1~2月下降幅度很大，3月总体有所好转，但很难判断 4~5 月及往后的销售形势。综合考量下，我们将更加看重权益销售，在充满挑战和更加不确定的市场，通过努力争取与2023 年持平。”郭佳峰表示。
同时，今年全年将继续严控净资产负债率在80%以内，保持经营性现金流为正。
实际上，过去一年，绿城中国也通过精准布局突破了市场困局。2023年，绿城中国积极参加杭州、上海、北京、西安等一二线核心城市土地竞拍近200百次，全年新增项目38个，新增货值达人民币1425亿元。同时，积极践行“一年两熟”的投资理念，当年实现销售转化约人民币549亿元。其中新拓货值一二线占比84%，北上杭三城新拓货值占比58%，新拓项目持续向高能级城市的高能级板块集中，进一步提升公司抗风险能力。
2024 年，在内外部环境持续面临高度不确定性，土地市场随着“双限”政策逐步打开，大部分城市都在经历价格体系重塑的过程的背景下。绿城中国表示，仍将坚守“区域聚焦、城市深耕、做一成一”的总体布局战略，以投研的精深来应对市场的不确定。在目标城市选择上，积极拓展10个战略城市，结构化布局25个其他城市。在拿地力度和总量目标上，原则上会根据市场行情与自身现金流情况适时调整，以销定投。
截至3月15日，绿城中国年内已获取杭州4宗地块，西安两宗，苏州1宗优质项目，总建筑面积65万平方米，总货值约131亿元，权益投资额72亿元，权益95%，预计可实现当年转化销售114亿元,转化率预计达到85%。
“拿地货值方面，今年大概会在1000亿元上下，总体看销售情况跟现金流的情况来做安排。”郭佳峰表示。
花旗最新研究报告给予绿城中国“买入”评级，并指出公司通过提高资产周转率确保现金流安全，同时受益于较低的融资成本以及顺利的再融资过程。此外，公司通过成本控制和内部持续优化，以提升效率和质量，这均有助于绿城中国维持销售及利润的稳定增长。
为了更好地应对市场的变化，绿城中国也在持续改革，进行“集团-城市”两级架构进一步落地，三大业务板块持续多元协同，促进人才匹配及流动，提升效率，节约费用。年内，推动内部600多位人才活水，外部引进295名优秀管理者。
同时，公司亦优化组织管控和架构，持续提升人均效能，实现2023年营销人均销售额人民币7200万元，同比增长28%。
2023年，绿城中国通过“能力封装”，将优秀经验总结为可快速复制的标准流程。项目从拿地到开工、首开周期平均提速至2.2、4.7个月，总体运营效率提速18%。竣工面积同比提升37%至约1732万平方米。
通过“季度管控，动态管理”，全程监管及预警公司各项费用及费率，实现2023年管理费用同比下降4.6%，销售费用同比下降6%。同时，采购集中度持续提升，动态建造成本降低1.6%，集采价格下降2.8%，集采成果应用率保持100%。
绿城中国表示，今年是中国房地产新旧发展模式的转换之年，也将是公司谋求更高质量发展的关键之年，企业将进一步回归企业经营本质，围绕投资提质、产品提质、营销提质、财务提质等方面改革、改变、改进，扎实推进“全品质、高质量、可持续”发展，未来将企业打造成为行业品质标杆及“特而美”企业。
值班编委：苏志勇
流程编辑：温红妹
