作者：时代财经 谢斯临
图片来源：图虫网10月，物业板块仍在持续下探，平均跌幅超10%。
年初开始，受疫情影响，具有较高抗风险能力、成长潜力的物业股板块价值得到重新发现，股价节节攀升，在8月份达到顶点。但月满则亏，水满则溢，实际上物业股的价值，已经无法支撑此前炒作氛围下的高估值。当潮水褪去，物业股股价一路下行，市场逐渐恢复理性。
但与此同时，在分拆物业上市的热情背后，红杉资本、高瓴资本、雪湖资本等专业投资机构作为基石投资者身影越来越频繁，并未被新股发行动辄60-70倍市盈率的高定价吓退。
市场两个截然相反的表现折射出物业股的真相。短期内股价的持续下跌是对于此前数月不理性高涨的回调，但这并未影响物业股的长期逻辑。未来行业的集中度以及景气度有望持续提高，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。
超八成物业股下跌
据时代财经统计，10月，在成功登陆资本市场的35家物管企业之中，股价下跌的物管企业高达29家，其中15家物管企业跌幅超过10%。刚刚上市的第一服务以41.67%领跌，同时合景悠活、蓝光嘉宝服务、金融街物业、时代邻里等5家物管企业跌幅超过20%。
时代财经制图仅5家物管企业市值微涨。其中，方圆房服集团以10.87%的涨幅领涨。随后是浦江中国、祈福生活服务、卓越商企服务、彩生活，涨幅分别为4.67%、1.79%、1.69%及1.08%。而10月最后一天上市的世茂服务，收盘报价16.6港元，勉强保住发行价。
富途证券认为，物业板块出现大幅回调的主要原因在于，目前多数个股估值处于高位，叠加同质化新股大量上市，市场供给大幅增加，导致板块整体估值中枢下行。
截至10月31日，已有35家物管企业成功登陆资本市场，其中有10家是在今年上市。与此同时，目前已递交招股书尚未上市交易的物管企也也同样达到10家，根据最新公告，融创服务、金科智慧服务两家物管企业已通过港交所上市聆讯，将于近期上市。
在一个同质化的行业，且在公司整体实力相近的情况下，可比公司之间的估值不会相差太大。在投资标的大量增加的情况下，投资者自然不再愿意出高价。在汇生国际融资总裁黄立冲看来，未来物业股表现仍将进一步回归，合理的市盈率应该位于18-29倍之间。
资本热情仍在
但物业板块的热度并未真正散去，板块的变动主要是对此前过高估值的调整，方圆房服集团的上涨说明市场依然认可物业行业在稳定性、成长性方面的优势。
10月15日，此前主要聚焦在房产交易服务领域的方圆房服集团发布公告，宣布以6800万元对价收购控股股东方圆集团旗下物业板块，正式进军物业行业。随即公司股价大涨，一改此前低迷的表现，最高价达到0.7港元每股，涨幅高达42.8%。
克而瑞证券认为，股价是短期博弈的结果，但物管行业的基本面并没有发生变化。物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块。行业的真正价值是与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性。
而且，由于物业行业正在经历从传统向现代服务业转型的过程中，分化的背景下，物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间，如果能在较早期投资优质股，可以获取高倍数的成长。
基于这一认知，哪怕近期物业股表现不如人意，市场却仍能发现，拟IPO物管企业不断传出引入基石投资者、战略投资者的消息。
据时代财经统计，年内通过公开发行股份成功登陆资本市场的10家物管企业之中，仅有兴业物联、第一服务、世茂服务等3家企业没有引入基石投资者。其中，第一服务虽未引入基石投资者，但其股东榜中同样出现鼎晖投资、新龙脉资本等投资机构；世茂服务背后更是引入红杉资本、腾讯作为战略投资者。
而在建业新生活、合景悠活、卓越商企服务等企业背后，雪狐资本、高领资本等明星级别的投资机构，以及腾讯、阿里、京东等互联网巨头的身影同样在不断闪现。
富途证券直言，即使短期板块遭遇大幅回调，长期逻辑却并未因此改变，物管行业的集中度以及景气度有望持续提高，行业龙头市占率和业绩空间远未见顶，坚定看好具备扎实基本面和成长空间的龙头物业股。
