本文来源：时代财经 作者：刘新歌
由于与房地产的高关联性，物业企业在过去一年里不可避免地沾染了行业下行的“寒气”。
截至4月10日，A股、港股63家上市物企中，恒大物业、彩生活、奥园健康、佳源服务、鑫苑服务、旭辉永升服务、力高健康生活、康桥悦生活等8家物企延期发布2022年业绩。
图片来源：图虫创意除了年报“难产”，物企对投资者的回报也有所下降。据时代财经统计，已发布年报的53家物企中，31家企业仍坚持派息，其中10家企业股息同比2021年下降。雅生活、金科服务等22家企业决定不派发2022年末期股息，正荣服务、世茂服务、佳兆业美好等14家物企则连续未派发2021、2022年末期股息。
物企表现与其母公司地产业务的表现几乎同步，如中国恒大、花样年、中国奥园、佳源国际等房企亦年报延期，建业地产、正荣地产、力高集团、佳兆业等则面临流动性困境。
IPG中国区首席经济学家柏文喜对时代财经分析称，除了与房地产行情相关，物企派息更受母公司的直接影响。多数物企母公司为开发商，房企业绩和现金流状况会对物企造成直接影响，致使物企在现金流压力下无法按照往年力度继续派息，甚至干脆不再派息。
碧桂园服务“红包”最大，滨江服务派息最壕
在2022年度报业绩会上，碧桂园服务总裁李长江直言过去的一年“应该是碧桂园服务历史上最困难的一年”。2022年内，碧桂园服务增收不增利，录得收入413.67亿元、同比增长43.4%，但股东应占利润同比下降51.8%，为19.43亿元。
不过，这未影响它向股东发出大红包。除每股0.144元末期股息外，碧桂园服务还派发了每股0.2281元的特别股息，同比增加约24%。两笔股息总额达12. 55亿元，在目前公布了派息方案的物企中排首位。
现金分红也成为碧桂园服务管理层除固定年薪外的另一部分收入。年报数据显示，碧桂园控股董事会主席杨惠妍通过全资持有的必胜和Fortune Warrior拥有碧桂园服务12.18亿股，持股比例为36.12%。而碧桂园服务执行董事李长江、肖华及郭战军分别持有322.79万股、125. 58万股、82.54万股股份。据此计算，杨惠妍可获得股息4.53亿元，李长江等三人可分别获得分红120.11万元、46.73万元、30.71万元。
华润万象生活以7.11亿元派息总额位列物企第二位。在上市两周年特别股息每股0.3643元的基础上，华润万象生活又派发了每股0.312元的末期股息，按年增长13.0%，加上已派发的中期股息每股0.127元，全年派息率由2021年的37%提升至45%。
派息最壕的则是滨江服务，其拟派的末期股息为每股1.001港元，总派息额约为2.77亿港元，全年派息比率高达60%。2022年，滨江服务营收同比增加了41.7%，净利润增加了28%，业绩表现优于大多数同行。
几家欢喜几家愁。53家发布业绩报的上市物企中，仅15家企业提高了派息额度，22家企业不派息，10家物企派息下降。其中，东原仁知服务派息下降了82.5%，浦江中国、第一服务、时代邻里的派息降幅均超过50%。
2022年9月上市的万物云，上市前三个年度均进行了大笔分红，其中2021年派息更是高达35.37亿元，而上市首年其派息却同比降低了近92%，2022年股息总额仅为2.84亿元。
物企派息表现与房地产下行的高度相关也暴露出其独立性问题。亿翰物研总经理邬晔对时代财经称，房企暴雷后，物企独立化为业内频频提及，常被谈论的是业务独立化，但管理独立化、财务独立化更为重要，二者决定物企能否真正独立经营。
“目前，一大部分上市物企管理层由地产或者集团公司委派，重大人事调动、财务都受控于背后隐形的抓手，没有真正为中小股东利益负责，这也是2022年以来投资者抛弃物管股的重要原因之一。”邬晔续指。
资本宠儿落寞，千亿市值物企消失
2021年之前，物业江湖一派烈火烹油之势，多家房企争相分拆物业板块上市，上市物企股价也不断攀高。尤其是重量级玩家恒大物业入场后，物管行业曾经出现了碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活三家千亿市值的上市物企。
而随着房地产行业遭遇流动性危机，物业股随之偃旗息鼓，不仅万物云上市遭遇破发，上市物企的市值也大幅缩水。时代财经查询发现，以4月10日盘后市值看，曾经的千亿市值物企均已消失，63家上市物企中仅有8家企业市值超百亿元，28家物企市值低于10亿元。
但相比房地产企业的大面积浮亏，曾经被视为“现金牛”的物企还是表现出一定的运营稳定性。53家已披露年报的上市物企中，39家营收呈正增长，占比超7成。其中，金茂服务营收同比增幅高达60.7%，碧桂园服务营收较上年同期增加了43.4%。
规模是物企业绩的保证，当下规模之争仍是企业间竞争的关键。以413.7亿元居营收榜首的碧桂园服务为例，目前其在管面积为8.69亿平方米，是上市物企中在管规模最大的企业。
此外，与房地产行业类似，物企国家队表现出一如既往的稳定。14家已发布年报的国资物企业绩数据显示，其营收均为正增长，同比增幅基本在10%以上。净利润方面，除远洋服务同比下降约82%、金融街物业下滑9.99%、万物云下降7.5%外，其余物企保持着正增长，金茂服务净利大增约90.7%。
邬晔称，预计未来2-3年内，物业市场集中度会向央国企物企有一定的倾斜，其规模增速和市场份额占比将持续增加。“当前物管行业占比最大的业态依旧是住宅物业，而从房企销售业绩榜看，央国企有明显优势。”
关于未来物业行业的竞争，柏文喜认为，除了分化、收并购、重组将加快外，还将呈现出少数头部之间竞争及强者恒强的马太效应。
邬晔指出，短期来看，行业的竞争还是集中在规模和营收层面，因此市场拓展成为大部分物企2023年的主基调。但从中长期来看，物企之间的竞争将更聚焦在管理能力、项目服务能力和品牌影响力。“规模的爆发可以依靠关联方输送或高成本拓展，但这些不能成为物企高质量、长远发展的基础。无论未来附加多少概念，物管的基础永远是服务。”
邬晔进一步判断，随着房地产信用风险出清后，物业股也将迎来估值修复。目前民营物业公司估值普遍低于10倍，最低的甚至只有4倍，而国家队物企估值普遍在15-20倍，最高的甚至接近30倍。“未来行业整体估值中枢会回到10-20倍之间，有差异化能力的物企估值可能还会有溢价。但讲故事的时代已经过去，未来物企更需要做到一定的业务体量和增长率，市场才会给出相应的独特价值。”
