本文来源：时代财经 作者：刘新歌
香港楼盘掀起一阵降价风。
继长实集团以香港市区新盘7年新低的价格推出“亲海駅II”后，另一家香港开发商丽新发展也于8月8日下调了旗下楼盘Bal Residence 26套房的售价，最高降幅达10%。据“香港新房帮”消息，折价后，Bal Residence最低总价为551.66万港元。
位于九龙何文田片区的豪宅楼盘傲玟近日也重启销售，拟以招标形式放售380套房，售价较该楼盘最高价打了近6折。傲玟原由高银集团打造，后由橡树资本接管，2019年11月首次开盘，共售出19套。彼时，一套面积1244呎的房子最高售价为3732万港元，此次重推时降至2301.4万港元。
另据《大公报》报道，7月末，受本港银行加息影响，恒基兆业位于红磡的必嘉坊3期BAKER CIRCLE.GREENWICH低开，首批推出56套，折实平均呎价逾1.89万港元，较首两期下降了10%至20%，最低总价较第1期优惠了100万港元。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮对时代财经称，从亲海駅II非常理想的认购情况看，虽然目前楼市相对较淡，但只要定价低、更贴近市场能接受的价格，新盘还是能吸引一批准买家。这也给其他开发商一定的压力，未来若楼市没有大的变化，预计新推楼盘的售价仍会比较低。
图片来源：图虫创意低价促销，长实扔下“深水炸弹”
8月3日至8月8日，长实集团旗下的“亲海駅II”密集加推4份价单，共推出626套房， 8月5日开启收票（签订意向金）。据《星岛日报》报道，至8月10晚8时截票，该楼盘6天收票3.3万张，超额认购逾51倍，打破青衣灏景湾一期长达26年的纪录，成为香港新的新盘收票王。青衣灏景湾一期于1997年6月开售，收票约3.04万张。
低价是“亲海駅II”获得火爆认购的重要原因。此次推出的户型包括开放式、一房、两房、三房，实用面积在210呎至718呎（1呎约为0.09平米）之间，其中三房最高折扣19%，开放式至两房最高折扣为18%，折后总价最低为290万港元，呎均价低至1.49万港元。
据《大公报》报道，这是7年来香港市区最低单价新盘和4年来最低总价楼盘。2016年，九龙区启德新区首个楼盘启德1号开售，首批价为14471港元/呎。而香港市区上一次出现总价低于300万港元的新盘，还是2019年2月开售的长沙湾AVA 228，其首批最低总价为280万港元。
与周边楼盘相比，“亲海駅II”也颇有价格优势。2022年11月开盘的朗誉，首批产品折后呎均价为1.79万港元；楼龄10年的Ocean One，近期呎均价为1.65万港元；17年楼龄的鲤湾天下，近期呎均价高达1.74万港元。
李嘉诚向来以精准的投资、出售时机为人称道，长实集团的一举一动也常被视为重要的市场信号。因此，“亲海駅II”的低价引发行业内外不小震动。不过，在8月3日举行的半年业绩分析师会议上，长实集团主席李泽钜表达了对市场的乐观，称现在购买土地比三年前更安全，过去一年也一直忙于收购，低价出售“亲海駅II”只是集团一向喜欢以市场价格或低于市场价格出售项目以便产生成交及资金流转。
丽新发展的Bal Residence则为名副其实的降价促销。该楼盘位于九龙观塘恒安街18号，由丽新发展及香港市建局合作开发，今年2月开售，首批推出56套房，折后平均呎价约1.96万港元。今年3月底，其已根据市场情况降过价，将27套房的定价下调5%至9%。此次又下调了26套房的售价，下调幅度为6%至10%。调整前后，总价最高价差达85.2万港元。
陈海潮称，这两个月市场变化比较大，尤其进入二季度，由于加息等原因，楼市没有一季度热闹、开始转淡，无论是“亲海駅II”的低定价，还是Bal Residence的降价，都是开发商根据市场情况做出的薄利多销的销售策略。
汇生国际融资总裁黄立冲指出，低价开盘、降价销售与楼盘区位有关。“‘亲海駅II’交通配套不足，周边都开发后，将会出现交通资源不足的问题。Bal Residence地段虽然好一点，但观塘工业和公屋混杂，在周边楼盘降价的情况下，它自然会下跌。”
值得注意的是，“亲海駅II”未来海景资源或受限。有香港市民表示，“亲海駅一期才是永久海景，二期的海景是噱头，但长实集团这次先卖了项目二期。”据了解，油塘是由工业区转型而来的住宅区，项目旁边有鱼市场、水泥厂等，鱼市场已确定将拆除并改建为住宅，或会挡住“亲海駅II”部分海景。而据香港新房帮信息，“亲海駅I”于7月28日上传了楼书，为一座26层的住宅，户型包括一房至三房，一房户型的最小面积为273平方呎，目前还没有销售部署。
香港楼市转淡，房企销售承压
以平爆价推出“亲海駅II”不是长实集团第一次搅动香港楼市。今年3月，长实集团与新鸿基地产合作开发的屯门飞扬2期推新，首批88套房折后平均呎价1.25万港元，较1期首批均价下降了16.9%。其最低呎价为1.1万港元，创周围片区3年新盘新低。长实集团相关人士彼时称，项目根据市况调整了价格，冀以“深水炸弹价”震撼市场。
降价促销开始成为香港楼市的常规操作。2022年，香港楼市结束自2008年以来连续13年的上涨态势。2022年全年，受美联储加息、国际经济形势等多方面因素影响，香港私人住宅售价指数下跌了15.6%。香港金管局总裁余伟文称，截至今年6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。
今年初全面通关带动短暂的楼市热潮后，香港楼市快速转淡。美联物业数据显示，今年前4月，楼价升约6.3%，但自5月起掉头回落，截至8月7日累计下跌2.36%，今年内升幅收窄至3.8%。同期（截至8月7日），新盘成交量仅录约6843宗，创十年同期次低纪录，仅较2022年楼市“冰封期”升约2成，较2020年及2021年同期分别低约12%及约27%。
美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明近日表示，楼市复苏逊于预期，加息及经济复苏缓慢等因素的压力下，楼市表现将继续偏软，今年楼价高峰期或已于上半年出现。美联物业因此全面调低了香港全年楼市预测，预计全年新盘或仅成交约1.4万宗，成交额约1560亿港元，分别较年初的预测下调约12.5%、17.9%。楼价亦由原先估计升约10%至15%，大幅调低至仅升5%。
当降价成风，一手楼盘越卖越便宜成普遍现象，市场的观望情绪也日渐浓厚，有人戏言“跌市下，没有抽中新盘的才是中了头奖”。
这让香港开发商也感受到了业绩压力。从已披露的2023年中期业绩看，纵然是低杠杆运行，港资房企的日子也不好过。今年上半年，长实集团物业销售收入同比下跌59.57%至82.46亿港元，收益为35.3亿元，同比减少56.2%。其中，香港物业销售录得收入43.16亿港元，较去年同期的127.48亿港元下降66.14%。同期，九龙仓集团确认入账的香港发展物业收入减少48%至3.11亿港元，营业盈利减少77%至9400万港元。恒隆集团上半年在香港仅售出4个停车位，录得物业销售收入200万港元，较去年同期的3.16亿港元下降99%。同期，其物业销售亏损3200万港元，其中包括九龙湾皓日的销售开支。
另据第一太平戴维斯数据，未来四年，香港或有超过10万套一手房可供出售，但每年对一手物业的需求预计仅为1.8万套。
仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，并且尚未见底。而黄立冲指出，香港楼市面临几大不利因素：一是加息导致供房成本上升；二是香港金融业及多行业出现不景气；三是购房需求人口持续流失；四是优才、专才要来港7年后才能成为楼市购买力，导致目前供求失衡。
不过，陈海潮看好香港未来的楼市：“估计第三季度楼价会继续下降2%-3%，但四季度可能企稳，甚至有机会出现回升。目前香港经济正在经历疫情后的复苏，且香港政府也在通过专才计划吸引内地人来港就业，将带动一批新的住房需求。”
