最近,佳兆业的消息有点多。
不仅又一次更换了首席财务官(这已经是五年内的第四次换人了),连出售资产的速度,也肉眼可见地变快了。
据中信旗下子公司中信城开披露,最近两周,佳兆业位于深圳的4个项目,已经悉数转手给了中信城开——
包括东部的大鹏金沙湾文旅项目、市区核心地段的南沙东角头、福田红树湾以及佳兆业金融科技中心,累计涉及权益货值超过了500个小目标。
再往前一些,佳兆业上海总部大厦也被作价29个亿卖掉了。
至此,佳兆业已经在流动性危机爆发后的大半年中,实现了包括深圳、广州、香港、上海在内的小十个核心城市项目的转手,甚至还卖出了星岛日报的股权。
我们平时都说,出险房企自救,第一步就是要舍得“壮士断腕”,愿意出售核心城市的核心资产。
在这一点上,佳兆业无疑是很有优势的——
首先是核心城市的资产够多,其次,卖得也很有诚意。
但卖了这么久,佳兆业真的化险为夷了吗?
而对于房企来说,卖卖卖和最终获救之间横亘着的最大BUG,到底是什么呢?
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非常客观的说,佳兆业目前的资产转让,还是以“化债”为主。
也就是说,虽然卖得多,但似乎并没有真正带来多少现金流,更多只是用来冲抵暂时还不上的那些债务。
比如说,中信系就是佳兆业最大的债主之一。
深圳四个被中信系接盘的项目,都属于中信旧债遗留比较多,而剩余货值又比较高的项目,质素是不错的。
中信系想要收回旧债,不得不以接盘的方式来锁定项目,配以资金支持,以确保项目顺利销售回款。
这样的操作,只能针对单个项目“保交付”,基本不太可能为公司带来新增的现金流。
而即使如此,这样的操作似乎也只是非常零星地,发生在一些非常优质的项目上。
佳兆业不是没想过一劳永逸。
早在今年4月,佳兆业就和大央企招商蛇口双双发布公告,二者将携手长城资产,在城市更新、商业综合体和文旅等领域展开战略合作。(具体可见《爆雷房企开始上岸了》)
但是,两个多月过去了——
至今,我们还没看到三方有平稳过渡的合作项目出现,谈不拢的市场传闻也一直甚嚣尘上。
这是为什么呢?
个人觉得,主要是账,确实算不过来。
首先,从出险房企自身来说,旗下很多项目,早就超募了——
过去,开发商为了把高周转高杠杆发挥到极致,“一个盖子盖十个锅”是常规操作,多借一些钱,也可以靠后期飞涨的房价消化掉。
但现在,房价趴在地上,隐藏的财务问题就大规模爆发出来了。
要知道,出险房企割肉转让项目,目的是为了获取流动资金来盘活公司,如果项目本身就超募,欠款太多,出险房企割肉也没办法拿到多少救命钱。
而接盘方要考虑买入项目后的盈亏,如果没有盈利空间,那根本就没有买入的动力。
毕竟,还涉及到一个更棘手的问题——
万一处理得不妥当,那就牵涉到国有资产流失了。
这个锅,对于身处央国平的打工人来说,是谁也担当不起啊!
其次,从大环境看,现在正处于房地产行业的退潮时期。
遥想四五年前,老王只要舍得打折,很快就能找到项目的买家。
但彼时,大家的预期蒸蒸日上,老孙还曾怒怼万科说,当时就是房地产的钻石时代。
如今早就不是那么回事了。
爆雷房企层出不穷,再加上下行周期已经持续了一整年,不少被寄予接盘厚望的央企国企如今也泥菩萨过江,自身难保。
那么多令人眼花缭乱的出险项目,怎么可能接得过来呢?
当然是要挑挑拣拣了。
但讲真,影响佳兆业起死回生最重要的一点,还是销售的大幅滑坡。
克而瑞数据显示,佳兆业在2021年前六个月的全口径销售还有800亿元,但到了今年,就只有不到去年同期的1/6了——
销售额下降了,利润只会下跌得更快,加上公司削减成本的滞后性和滚雪球式的利息,不少房企积极化债了好几个月,负债反而越还越多……
这一切,看上去仿佛就像个死局。房企只要一爆雷,就很难从债务泥潭中逃脱出来。
解决这个死局的方法,仿佛只剩下了一个——
房价上涨。
回想起2016年的佳兆业,美元债违约,全国的所有资产都被冻结,仅一年内到期的债务就高达300亿元,但账上只剩几个亿。
为了能够多吃点肉,债权人和购房者闹得不可开交。
就这么苟着的时候,深圳房价忽然暴涨了起来——
眼见佳兆业手上握着大量优质的深圳土储,债权人终于开始平心静气坐下来,为佳兆业紧急输血。
毕竟,那轮上涨,深圳房价是翻了倍的,相当于佳兆业的资产也大幅升值了,等资产解冻之后,佳兆业把房子卖了,还完各方欠债,还能爆赚一大笔。
于是,财务困局迎刃而解,佳兆业被冠以“不死鸟”的美誉,房企、债权人和购房者收获三赢。
这世界上,果然就没有暴涨解决不了的房地产危机。
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