TOP30房企研究:中国恒大8355亿有息负债规模断崖式第一

TOP30房企研究:中国恒大8355亿有息负债规模断崖式第一
2021年09月18日 09:42 可研智库

文章2231个字,预计阅读5分钟。

重提“现金为王”时代,没有什么比手握现金更安全。

房地产行业本来就是特殊的,经营模式决定了房地产企业须承担较高的负债率,房企从土地、建设、销售等各个环节的每一笔支出,都是来自商业银行、信托、证券相关金融机构、用户、购房、政府的借贷支撑。

房地产行业或许更像金融行业,房地产企业则是一个投资者,常常以更高的负债率索取更高的资产回报率,获取充裕的土地储备,满足规模扩张经营,房地产行业也是继银行、非银金融行业之后的第三大高负债率行业。

高负债规模是悬在众多房地产企业头顶上的达摩克利斯之剑。

房地产企业高负债经营的背后是高杠杆的支撑,行业分化不断加剧,监管部门近年来出台“房住不炒”、“偿债高峰”、“贷款集中度管理”、“融资新规”等重磅政策,持续收紧融资环境政策,行业维持严监管模式。房企资产负债率净负债率现金短债比等债务风险情况愈发受到关注,积极降低负债规模势在必行。

本文对TOP30房企有息负债规模、房企销债比、房企资金效率进行了分析。

01

有息负债规模:还不完的钱,4.90万亿元的还款总量

从数据结果来看,TOP30房企全年有息负债规模为4.90万亿元,按照上篇《TOP30房企研究:4家企业掌握近50%的融资规模》中披露的融资成本,行业均值为5.95%,意味着TOP30房企每天还款的利息为7.96亿元。

这里需要解释一下什么是有息负债?有息负债是指房企需要支付利息的总债务,是房企债务规模的指标之一。一般情况下,短期借款、流动性借款、长期借款和应付债券等都是有息负债,房地产作为资金密集型行业,房企的有息负债规模往往较高。

从分析结果来看,在TOP30房企有息负债规模中:

高于4000亿元,有中国恒大1家

在3000~4000亿元之间,有碧桂园、绿地集团、保利发展等4家房企。

在2000~3000亿元,有万科地产1家。

在1000~2000亿元,有富力地产、龙湖集团、华润置地、招商蛇口、世茂集团、中海地产、阳光城、绿城中国、金科集团、旭辉集团、金地集团等13家房企。

在1000亿元以下的,有雅居乐、中国金茂、远洋集团、新城控股、中南置地、龙光集团、融信集团、中梁控股、祥生集团、滨江集团、正荣集团共11家房企。

随着行业集中度不断提高,有息负债规模能更加真实体现房企债务水平,企业整合成为未来趋势,有息负债关联着利息以及更高的负债成本,对于房企来说意味着更大的偿债压力,在存量上更有可能面临债务危机。

02

销债比:杠杆安全,销售额覆盖率均值为1.8

从数据结果来看,TOP30房企权益口径销售收入总量约为8.63万亿元,有息负债规模约为4.90万亿元,房企销债比行业均值为1.8,TOP30房企销售额能覆盖180%有息负债规模。

房企的销债比指的是:权益销售额/有息负债。房地产本身是资金密集型行业,销债比含义上指房企某一时点的有息负债总额与权益销售总额的比率,反映企业目前或未来偿债或偿息的压力。

销债比越高,则说明房企资金利用率和现金流安全程度较高。

从结果来看,在TOP30房企销债比中,正荣集团、滨江集团位列前两名,值为4.1、3.3,偿债能力、资金周转能力相对较强。中南置地、中海地产、祥生集团、万科地产位列其后,值分别为2.9、2.8、2.8、2.6。

从房企销债比分布来看,正荣集团、新城控股、中海地产等19家房企高于行业均值,华润置地等2家房企近于行业均值,保利发展、远洋集团、雅居乐等9家房企低于行业均值。

其中,中国恒大、富力地产销债比低于1,销售额不能完全覆盖有息负债,销债比指标不达标,债务风险较大。

这几年,房地产调控政策逐渐收紧,销售回款量放慢,监管政策严加限制,高杠杆更加难以为继,房企销债比可能会进一步降低。

03

净负债率/销债比:15家房企经营较为谨慎,杠杆运用效率高

从数据结果来看,绿地集团、祥生集团、中南置地等12家房企位于趋势线右上方,旭辉集团、绿城中国等3家房企位于趋势线中,雅居乐、远洋集团、招商蛇口等15家房企位于趋势线左下方。

趋势线右上方的房企往往有高杠杆倍数,严重负债经营。趋势线左下方的杠杆率相对较低,现金流和资金运用效率较好,结论反映出50%的房企表现相对较好。

通常,当净负债率一致时,销债比越高则说明房企杠杆运营效率较好;当销债比一致时,净负债率越高,则说明房企经营相对较为冒进,安全度和杠杆运用度相对较为冒险。

从分析结果来看:

净负债率在0.2内的,万科地产资金杠杆运用度最好。

净负债率在0.2~0.4的,中海地产、新城控股资金运用度、杠杆安全度最好。

净负债率在0.6~1的,正荣集团、滨江集团、中南置地等房企资金运用度最好。

中国恒大、富力地产、绿地集团等5家企业净负债率高于1,债务风险极高,发展能力较弱,分析销债比并不具备价值意义。

房地产行业已进入盘整阶段,房企间可能会更有效快速的整合,房企间分化将更为严重,在融资政策不断缩紧的情况下,依靠高负债或加杠杆方式运营的房企,未来发展可能会更加困难。

房企如何降负债?

是个经久不息的话题。如万达“降低负债,轻资产之路”、富力“增发,配股”、碧桂园“多元化拿地,降低融资成本”,其本质都是变革自身商业模式,降低负债率,改善融资结构。短期控制有息负债规模能够压缩融资空间,回笼资金,增加存货现金流。长期降低有息负债规模能够控制房地产行业整体信用风险,推动房地产行业转型,维持房地产行业可持续发展。降低负债,本质是优化资本债务结构,要求房企在城市布局、拿地时机、产品打造、资源聚合等各个环节都具有负债和财务风控思维。

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